承継譲渡における予期せぬ落とし穴：テナントオーナーの視点

開業20年、セカンドライフを考えて勤務医になろうと思っている医師から相談がありました。 メディカルモール内科、患者数は一日35～45人。 承継を考えている医師がいたので打診すると、他からも引き合いがありそちらを優先したいとのこと。 譲渡価格は1,000～1,500万円という話でした。 大規模スーパー前の立地であり、周辺にマンション等が建設され今後も一定の患者が期待できる。欲を出さなければ成立すると予想できました。

順調に見えた承継劇の裏側

数カ月後、オーナーとの家賃交渉も現状維持で上手くいったと連絡がありました。 譲渡予定は6カ月後の8～9月という予定。 承継は立地次第と言えます。 人口増加地域は競合も増えますが、その中で経営する方が成功しやすいと言えます。

手順も進み承継準備も終わり、引継ぎが始まるだろうと思っていた矢先、突然モールオーナーから連絡がありました。 「B先生だけど承継先が二転三転して信用できない。医療法人で運営していくと話しているが、これから医師を採用するらしいが、上手くいくはずがない。他の開業希望医師を紹介して欲しい」

譲渡劇、まさかの展開

普通に譲渡すれば問題もなく成立するだろうと考えていたので驚きました。 「何があったのですか？」 譲渡先は他県医療法人で院長は理事長就任。分院として医師採用後新規開設したいとのこと。医療法人オーナーは医師でなく飲食業でした。

オーナー「飲食業では上手くいくはずがない、甘くない」と怒っていました。 「院長から謝罪したいと連絡があるが会わない。仲介業者には6カ月位かけて探してほしいと依頼している。助けて欲しい。」 紹介しようと考えた医師の経緯を伝え、連絡してみますと電話を切りました。

テナント契約における承継の注意点

譲渡承継は賃貸契約書内容により対応が変わります。 借主変更となる場合、相続等親族を除けば新たに契約をし直すケースも多いです。 賃料等賃貸条件の交渉が可能になるからです。 賃貸テナントはオーナー承認なしに承継譲渡できないのは当然です。

原状回復義務とテナントオーナーの意向

退去6カ月前通告。「原状回復してもらう」とオーナー。 原状回復＋賃料含め最低7～800万円の費用が見込まれます。 テナントでの承継譲渡はオーナー次第の承認次第、上手くやろうとしてはなりません。 医師であれば信用してもらえるのではないかという考えは通用しません。 常識の範囲内で丁寧に対応しなければ失敗するという教訓です。